Garancia, Jótállás, szavatosság

A végzet munkákra a megrendelők joggal várnak garanciát. Sajnos a garancia szó a jogszabályokban nem létezik ott csak a jótállás fogalmával találkozunk. Egyszerűsítve a garancia szó a hétköznapi elnevezése a jótállásnak.

Garancia, jótállás, szavatosság

A fogalmak jelentése, tartalma, mi is a különbség ...

Az épület megrendelőjét, használóját, üzemeltetőjét a megfelelő minőségű munka biztosítására jótállási és szavatossági jogok illetik meg. Ehhez azonban az épület használójának el kell végeznie a szükséges állagmegóvásokat, karbantartásokat, és rendeltetésének megfelelően kell használnia az épületet. Mivel a hétköznapi életben keveredik a jótállás, a garancia és a szavatosság fogalma, célszerű ezeket részletesebben is értelmezni.

Jótállás (garancia):

A jótállás hétköznapi elnevezése a garancia, amely ugyanazt a fogalmat takarja, tehát jogi különbség nincs a két elnevezés között. (A jogszabályokban kizárólagosan a jótállás fogalmával, a hétköznapi életben többnyire a garancia szóval találkozunk.) Fontos sajátossága a jótállásnak, hogy a hiba bizonyítása nem az épület megrendelőjét, használóját, üzemeltetőjét terheli, neki elegendő mindössze a hibát bejelentenie. A jótállási időszakon belül a jótállásra kötelezett vállalkozó a bejelentett jótállási igény alapján tizenöt napon belül köteles a hibát megvizsgálni és a jogosult igényéről nyilatkozni. Abban az esetben, ha a hiba az épület helytelen használatából ered, akkor ezt a kivitelezőnek kell hitelt érdemlően – például szakértői véleménnyel alátámasztva – igazolnia.
Épületek esetén a jótállás előírt minimális időtartama egy év. Új lakások és lakóépületek esetén a 181/2003. (XI. 5.) Kormányrendelet (a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról) 3.
§ (1) bekezdésének értelmében a jótállás időtartama az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától számított három év.
A jótállási igény a jótállási jeggyel érvényesíthető. Azonban a jótállási jegy szabálytalan kiállítása vagy a jogosult részére történő átadásának elmaradása nem érinti a jótállási kötelezettségvállalás érvényességét, azaz a jótállás ebben az esetben is érvényesíthető.
A rendeltetésszerű használat módját, a szükséges karbantartásokat és azok gyakoriságát az épület kivitelezőjének kell meghatároznia, és azt a tulajdonosnak a „Lakáshasználati utasítás” formájában átadnia. Ennek hiányában a rendeltetésszerű használat és karbantartás hiánya nem kérhető számon a lakás használóján egy későbbi vita esetén.
A szükséges javítást, a cserét, a munka újbóli elvégzését úgy kell teljesíteni, hogy az lehetőség szerint ne akadályozza az épület használatát.

Szavatosság:

A jótállási időtartamot követően az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától számított öt, illetve tíz éves időszakra (a kötelező alkalmassági időre) a szavatosság szabályait kell alkalmazni. Ebben az időszakban a kijavítás, illetve csere szintén igényelhető a kijavításra kötelezett vállalkozótól, azonban a hiba oka bizonyításának kötelezettsége az épület tulajdonosát terheli.
Érdemes azonban észrevenni, hogy a gyakorlatban a kivitelezők a szavatossági ügyeket is a garanciális ügymenetnek megfelelően kezelik (ami az épület tulajdonosának kedvez), már amennyiben egyáltalán hajlandók a kivitelezési hibákkal foglalkozni. (Azonban erre nézve nem lehet általánosságokról beszélni, talán még tendenciákról sem).
A 11/1985. (VI. 22.) ÉVM-IpM-KM-MÉM-BkM együttes rendelet az egyes épületszerkezetek és azok létrehozásánál felhasználásra kerülő termékek kötelező alkalmassági idejéről rendelkezik. A rendelet 2. §-a szerint az épületszerkezetek és azok létrehozásánál felhasznált termékek tartós használatra rendelt dolgoknak minősülnek.
A kötelező alkalmassági idő 10 év a 11/1985. (VI. 22.) ÉVM-IpM-KM-MÉM-BkM együttes
rendelet szerint:
• teherbíróvá tett talajok
• alapozási szerkezetek
• teherhordó vázak
• födémek,fedélszerkezetek
• függőleges teherhordó- és térelhatároló szerkezetek
• szellőzőkürtők, kémények
• talajvíz és talajnedvesség elleni szigetelések
• épületgépészeti csővezetékek, talajba kerülő vezetékek
• az építményhez szerkezetileg csatlakozó külső létesítmények
A kötelező alkalmassági idő 5 év:
• tetőhéjalások
• válaszfalak
• csapadékvíz és használati víz elleni szigetelés
• nyílászáró szerkezetek
• szerelt térelhatároló fal- és födémszerkezetek, álmennyezetek
• csapadékvíz elvezetés szerkezetei
• vakolatok,
• burkolatok, felületképzések
• szabadon vezetett épületgépészeti csővezetékek, berendezések
• klíma és szellőző berendezések
• elektromos tápvezetékek, jelző vezetékek, hálózatok
• villámvédelem
• felvonók
A szavatossági igény a kötelező alkalmassági időn belül érvényesíthető.

Összefoglalva:

Jótállási (garancia) időszakon belül a bizonyítás terhe a kivitelezőn van. A jótállási időszak legalább egy, illetve három év az átadástól számítva (hosszabb is lehet, ha a kivitelező ezt szerződéskor vállalja). Az átadás utáni második illetve negyedik évtől (esetleg a kivitelező által vállalt későbbi időponttól) az ötödik illetve tízedik év végéig tart a szavatossági időszak, amikor a hiba okának bizonyítása az épület használóját terheli. Amennyiben a hiba kivitelezési okokra vezethető vissza, a javítás azonos módon történik (azaz a szabályok nem térnek már el), mint a jótállási/ garanciális időszakban: ugyanúgy köteles a kivitelező a kijavításra vagy a cserére.
Amennyiben egy hiba az átadás-átvételi eljárás lezárulta után derül ki, a jótállási vagy szavatossági szabályokat kell alkalmazni a kijavításra, függetlenül attól, hogy a hibát az átadási eljárás során is fel lehetett volna-e ismerni.


181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet
a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról
A Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvéről szóló 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 248. §-ában foglaltakra figyelemmel a Kormány a következő rendeletet alkotja:
1. § (1) A jótállási kötelezettség e rendelet szabályai szerint kiterjed az újonnan épített lakásoknak és lakóépületeknek az 1. számú melléklet 1. pontjában meghatározott épületszerkezeteire, az 1. számú melléklet 2. pontjában meghatározott lakás- és épületberendezések beépítésére, illetve beszerelésére, valamint az e lakóépületeknek a 2. számú mellékletben meghatározott, a lakásokat kiszolgáló helyiségeire és részeire.
(2) A jótállási kötelezettség kiterjed az 1. számú melléklet 2. pontjában meghatározott lakás- és épületberendezésekre is, amennyiben azok a lakás alkotórészének minősülnek.
(3) E rendelet alkalmazásában
a) lakás: az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 105. §-a szerint kialakított épület vagy épületrész;
b) lakóépület: olyan épület, amelyben lakásnak minősülő, önálló rendeltetési egységű helyiség található.
2. § (1) A jótállási kötelezettség az építési szerződéssel az építési-szerelési munka elvégzésére kötelezettséget vállaló személyt, építési szerződés hiányában pedig az építési-szerelési munka tényleges elvégzőjét (a továbbiakban együtt: vállalkozó) terheli.
(2) A vállalkozó az e rendeletben foglaltaknál a megrendelőre nézve kedvezőbb jótállási feltételeket vállalhat.
(3) Semmis az a megállapodás, amely az e rendeletben foglaltaktól a megrendelő hátrányára tér el. Az érvénytelen megállapodás helyébe e rendelet rendelkezései lépnek.
3. § (1) A jótállás időtartama az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától számított három év.
(2) A jótállási jogokat a lakás (lakóépület) tulajdonosa, a lakás tulajdonba adásáig a megrendelő (a továbbiakban együtt: jogosult) a vállalkozóval vagy az általa javításra kijelölt szervezettel szemben érvényesítheti.
4. § (1) A jótállási igény a jótállási jeggyel érvényesíthető.
(2) A vállalkozó a jótállási jegyet lakásonként külön-külön köteles kiállítani, és azt az átadás-átvételi eljárás során a jogosultnak átadni.
(3) A jótállási jegynek tartalmaznia kell
a) a jótállás körébe tartozó lakás, a lakást kiszolgáló helyiségek és épületrészek, valamint épületszerkezetek és berendezések meghatározását,
b) a jogosultat a jótállás alapján megillető jogokat, azok érvényesíthetőségének határidejét és feltételeit,
c) a vállalkozó és az általa a javításra kijelölt szervezet nevét és címét,
d) az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontját.
(4) A jótállási jegynek utalnia kell arra, hogy a jótállás a jogosult törvényből eredő jogait nem érinti.
(5) A jótállási jegy szabálytalan kiállítása vagy a jogosult részére történő átadásának elmaradása nem érinti a jótállási kötelezettségvállalás érvényességét.
5. § (1) A vállalkozó a bejelentett jótállási igény alapján tizenöt napon belül köteles a hibát megvizsgálni és a jogosult igényéről nyilatkozni.
(2) A javítást, a cserét, a munka újbóli elvégzését úgy kell teljesíteni, hogy az lehetőség szerint a lakóépület, illetőleg a lakás használatát ne akadályozza.
6. § (1) Ez a rendelet a kihirdetését követő 30. napon lép hatályba; rendelkezéseit a hatálybalépését követően kötött építési szerződésekre, illetve építési szerződés hiányában a hatálybalépését követően megkezdett építési-szerelési munkákra kell alkalmazni.
(2)1
1. számú melléklet a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelethez
1. A lakások és a lakóépületek kötelező jótállás alá tartozó épületszerkezetei:
a) a lakóépület alapjai, fal- és födémszerkezetei,
b) a lakások burkolatai (ideértve a festést, a mázolást, tapétázást is),
c) a lakóépület nyílászáró szerkezetei, korlátjai és mellvédjei,
d) a lakóépület kéményei,
e) a lakóépület tetőzete és az azon levő tetőfelépítmények,
f) a lakóépületen levő ereszcsatornák és esővízlefolyó vezetékek,
g) a lakóépület szigetelése és a külső vakolat.
2. A kötelező jótállás alá tartozó lakás- és épületberendezések:
a) a főzőkészülék (tűzhely, főzőlap stb.),
b) a fűtőberendezés (egyedi kályha, konvektor, elektromos hőtároló kályha stb.),
c) a melegvízellátó berendezés (gáz-vízmelegítő, villanybojler, fürdőkályha),
d) az épületgépészeti és egészségügyi berendezések (falikút, mosogató, fürdőkád, zuhanyozó, mosdó, WC-tartály, WC-csésze stb. a hozzá tartozó szerelvényekkel),
e) a szellőztető berendezés (páraelszívó stb.),
f) a beépített bútor (beépített ruhásszekrény, konyhaszekrény stb.),
g) a redőny, vászonroló, napvédő függöny,
h) a csengő és a kaputelefonnak a lakásban levő készüléke, valamint a kaputelefon és felcsengető berendezés a vezetékhálózattal,
i) a lakás elektromos vezetékeihez tartozó kapcsolók és csatlakozóaljak,
j) a központi fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezés a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt és fűtőtesteket (radiátor stb.) is, kivéve a közüzemi szolgáltató által jóváírással vagy üzemeltetésre átvett vezetékeket és berendezési tárgyakat,
k) a víz-, szennycsatorna- és gázvezeték a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt is, a hozzá tartozó szerelvényekkel; gázvezeték esetén a közüzemi szolgáltató által jóváírással vagy üzemeltetésre átvett vezetékek és berendezési tárgyak kivételével,
l) az elektromos vezeték és érintésvédelmi rendszere a lakásban levő vezetékszakaszt és szerelvényeket is ideértve, kivéve a közüzemi szolgáltató által jóváírással vagy üzemeltetésre átvett méretlen készüléket és fogyasztásmérőt,
m) a lakást szolgáló szellőztető berendezés és a klímaberendezés,
n) a központi antenna és erősítő berendezései, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt és csatlakozóaljat is,
o) a személy- és teherfelvonó,
p) a háztartásban keletkező hulladék gyűjtésére szolgáló berendezés,
q) a lakást szolgáló kút a hozzá tartozó szerelvényekkel,
r) a lakásban keletkezett házi szennyvíznek a telekhatáron belüli elhelyezésére, illetőleg elszikkasztására szolgáló berendezés.
2. számú melléklet a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelethez
A lakóépületnek a lakásokat kiszolgáló kötelező jótállás alá tartozó helyiségei és részei:
a) tetőterasz,
b) pince- és padlástérség vagy tüzelőtároló,
c) kapualj,
d) lépcsőház,
e) folyosók és függőfolyosók,
f) központi berendezések helyiségei,
g) mosókonyha,
h) szárítóhelyiség,
i) gyermekkocsi- és kerékpártároló helyiség,
j) hulladéktároló helyiség,
k) gépkocsitároló helyiség (garázs, teremgarázs).